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凜冬已至,正在“抗疫”中的長租公寓企業:溫情?苦衷?

股票推荐群 去外地考察自费 www.009820.live 2020-02-10 17:46:07  來源: 閱讀:1

2020年春節的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情,改變了幾乎所有人的春節計劃。目前,疫情的防控工作仍然處于關鍵時期。

疫情肆虐 租客欲減免租金

同時,面對春節后的返工潮,多個省/市雖已公布了延長企業復工的通知,但假期結束后,租客的返程高峰對于長租公寓企業的疫情防控而言仍是不小的挑戰,仍需加強防護,保障租戶的健康安全。

很明顯,在國家延長法定假期、控制人流的這段時間里,大量流動人口與白領們勢必要面臨白白交租金卻無法使用房屋的“困擾”。經筆者從多家長租公寓了解,多家長租公寓均接到了租客希望適當減免租金的訴求,從付租而無法正常居住的角度上來說,租客要求減免租金可以理解;同時,各地房地產協會、經紀協會也相繼發出倡議,倡議房東適當減免租客的租金;這些倡議之后,房東群體也紛紛鄉音,發起減免租金的決定為這場疫情攻堅戰貢獻出自己的一份力量。

需要指出的是,不管是對于個人房東還是長租公寓企業來說,在整體經濟環境遭遇疫情沖擊的大背景之下,租客、業主、企業共同迎戰這場“戰疫”, 構建良性的行業環境與健康式發展路徑才是未來的希望。

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“疫戰”是中小型企業的生死存亡

疫情之下,由于人員流動性極大的減小,租房需求也隨之減少,對于租賃企業的經營確實增加了許多困難。目前我國的租賃企業絕大多數還是輕資產模式,其經營的房源都來自市場。作為“二房東”,他們身兼房東和租客雙重角色,其中的困難和挑戰可謂感同身受,提出減免租金的需求也情有可原。

簡單來說,過去的2019年就恰逢經濟“寒冬”,大量長租公寓企業生存艱難。大家原本都指望著2020春節開年的一波“小陽春”回暖,卻先等來了疫情。所以這次疫情對整個住房租賃行業的影響非常大。

  具體表現在,受全民“戰疫”和假期延長影響,人口流動急劇減少甚至停滯,沒有人來,意味著長租公寓企業在租金收入上面臨巨大的壓力與風險;受疫情影響部分房源空置,在沒有收入的情況下,公寓企業還需支付給房東租金、員工薪資以及辦公等成本支出,這進一步加劇了企業的資金壓力;另外,疫情之下的租客不能按合同支付支付房租,合同到期但無法及時搬離等違約情況也讓相關長租公寓企業“雪上加霜”。

總體來看,這場突如其來的疫情,給整個住房租賃行業帶來的影響極大,尤其是對于中小公寓企業而言,面臨的已不是利潤的問題,而是企業“存亡”的問題。

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蛋殼公寓作為國內領先的互聯網長租公寓運營商,已經歷了一場“減免”風波。蛋殼公寓客服稱:受疫情影響,蛋殼方面減免房客3個月房租,其中蛋殼承擔2個月,房東承擔1個月,房租款項蛋殼會于2月支付。蛋殼公寓也對外界表示,在承擔疫情帶來的巨大空置和退租壓力。蛋殼公寓的遭遇并不是個例,暴露出了長租公寓行業普遍面臨的窘境。

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一位互聯網企業老板算了一筆賬:對于一家養著170位員工的公司來說,如果一個月沒活干,公司老板就得準備好300-400萬現金公司才能得以繼續生存維持。某知名餐飲連鎖企業在全國有400多家餐廳,目前2萬多名員工待業,每個月支出1.5億元左右,其賬上的現金撐不過三個月。某商辦中介合伙人:如果一個月不開張,需要準備1500-1600萬現金。

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筆者通過網絡搜索,發現除蛋殼、自如等公司外,長租公寓行業里的大城小屋也在2月初給出了2月、3月、4月的減免租金方案,在網絡上也引起了較大的反響,對于該方案租客都表示感謝,大部分業主表示理解與支持,也有小部分業主持反對態度。該公司給出的減免方案針對租客為:大城小屋旗下全國公寓于2020年2月,全額減免整月租金,3月、4月租金按正常租金3-5折收取,后期根據疫情發展情況另行決定減免方案。

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筆者認為,從大城小屋的方案里可以看出,無論房東選擇哪個方案,運營公司不論給業主減半付租或者不付租,對于公司而言,賠錢是必然的,但疫情是不可預見,沒有人希望疫情發生。對于只能做好業主和租客之間的橋梁這個角色的公寓運營公司來說,協調好雙方關系,在公司能夠存活的基礎上盡可能保障租客和業主的利益是唯一正確的選擇。同樣,為了保證公司在疫情期間持續運營,疫情結束后可以健康發展,以保證業主的長久利益,制定了適合當前‘疫情’的減免租金方案減輕公司壓力是唯一的選擇。

結合大城小屋的公開數據,按在職人員2000人,房源數量15000套計算,筆者粗略算了一筆賬,人員工資、社保等人員支出按最低標準計算(基本工資每人每月2500元,社保每人每月1000元)每月需支出600-700萬元,辦公場地租金支出150-200萬左右,按每套每月房租2500元計算,物業費每套每月200元計算,每月支付一半的房租也得支付房租1800多萬元,物業費支出為300萬元,大城小屋的這種狀態下的運營成本達到了3000多萬元,而疫情期間收入可以基本忽略不計,這個支出對一個中等規模的公寓運營公司來說是很大的一筆支出。除了大城小屋這種目前體量不大的公寓運營公司,對于蛋殼、自如等大型的公寓運營公司,筆者沒有找到可以支持測算的數據,但對于持有房源數量以萬計算的大型公寓運營公司來說,在持有房源無法正常出租的情況下,每月支出的房租、人員成本更是一個天文數字。

由此可見,假如疫情延續3個月以上,不知有多少中小企業扛不過這道難關而倒閉,大型企業在不更改經營方針的情況下亦很難生存,公寓行業在疫情期間更得經歷嚴重的考驗。企業出于生存需要,一定會大量裁員,社會就業壓力會增大,對于整個產業鏈都是一個考驗,也會給社會穩定帶來很多不確定的因素。

房東、租客、公寓企業三方是一個共同體

值得注意的是,盡管蛋殼、自如、大城小屋等長租公寓企業已經積極采取了那么多的舉措,但還是在過去幾天招致了一部分房東的不理解甚至投訴、謾罵。但不得不說的是,在這場疫情面前,房東、租客、公寓企業三方是一個共同體,因為疫情公司垮了,受害者絕不僅僅是公寓運營企業。

雪崩之前沒有一片雪花是無辜的。說的嚴重點,如果在“疫戰”中一些長租公寓企業“死掉”的話,長租公寓行業又會退回到過去黑中介、二房東橫行的時代。所以,良性的市場競爭與健康發展需要房東、租客、行業、社會的全面理解與支持。

  這場疫情對社會尤其是眾多企業造成的影響,可以說是有目共睹,也越來越受到各方的關注。與多數行業相比,長租公寓行業的影響更大,甚至可以說面臨著生死關頭。從風險承擔角度,理應各方均攤的風險,不應全由長租公寓企業來承擔。如果一味地全部由長租企業承擔,一旦平臺出現問題,這樣的結果會損害更多人的利益。因此,只有房東、租客、租賃企業共同讓渡合理的利益,才能解決更多人的問題。

從這點看,長租公寓一方與房東溝通租金減免,其出發點也是將幫助的效果最大化,這樣的舉措不應受到苛責。在疫情這個大環境下,對于房屋租賃行業而言業務是雪崩式下滑,長租公寓企業在此種情況下與房東商議免租是迫于生存之下的無奈之舉,同樣,對房東而言,在此非常時刻選擇與公寓企業站在同一占線也是特殊情形下的無奈之舉,畢竟,企業不能存活,最大的受害者是企業,但是房東的損失不可避免并且是一個長期的損害。疫情當前,只有共度難關,才是合理應對這場疫情的最好解決方案。

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本次新型冠狀病毒疫情屬于法律上的不可抗力

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在現實中,包括地震、臺風、火山爆發等天災,也包括游行、罷工、軍事行動、重大傳染病疫情等人禍。

本次疫情波及面之廣,疫情之重,上至國家計策,下至屬地嚴控,共抗共防,附合“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”的定義,屬于不可抗力。

《中華人民共和國民法總則》第180條規定,因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況?!噸謝嗣窆埠凸賢ā返?17條規定:因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

新型冠狀病毒疫情大面積爆發,直接導致政府部門出臺嚴厲管制,延長假期等行政措施,這些行政措施根本無法預見,應屬于不可抗力范疇。2003年非典時期,最高院曾出臺《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法(2003)72號],該文件第3條的規定,因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第117條和第180條的規定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件,目前也已經失效,但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑒和引用。

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xxxxx律師稱,部分房東如果與長租公寓一方就該問題產生民事訴訟。總的來說,受疫情不可抗力影響,在現有的情況下,房東打官司大概率不會贏,而且在訴訟期間,房屋不能進行處置,也是空著的。而即便房東選擇中止合同,業主自己個人在這段時間里也不好出租,還得承??罩梅縵??!?/p>

“銀行可以延期還貸款嗎?”可以和銀行協商!

此外,也想對政府說也要關心關心經濟了,尤其是疫情影響下的中小微企業。

樂觀點說是3個月,但對于數量眾多的小微企業來說,他們離破產或許只有一兩個月。企業一旦破產,下一步就是員工失業。

抗擊疫情下半場,空有口號和熱情還不夠,還需要減稅、讓利、資金支持、政策的扶持,來應對更加復雜的考驗。

慶幸的是,我們也看到了政府已經相繼出臺的扶持經濟發展的政策和措施。

日前,包括央行、北京市金融局、深圳市各區政府等金融管理機構及地方政府機構都在采取各項措施,幫扶受疫情影響暫時失去收入來源的人群和中小企業。

根據《中國人民銀行 財政部 銀保監會 證監會 外匯局關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》(銀發〔2020〕29號),對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群,金融機構可靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限。涉及具體操作,各家銀行內部措施各不相同,如果您符合這些情況,您可以找您的貸款銀行進行溝通協商。(來源:中國人民銀行寧波中心支行)

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工行出臺疫情期間相應舉措:

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農行出臺疫情期間相應舉措:

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建行出臺疫情期間相應舉措:

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中國銀行出臺疫情期間相應舉措:

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招行出臺疫情期間相應舉措:

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結尾

據了解,全國住宿業資產總計1.9萬億元,營業收入5428億元,更是提供了廣泛的就業機會,因此其面臨的難關絕不是僅與企業主相關,而是廣大勞動者、消費者緊密相關。

面對當前的壓力,企業除了自身要靈活應對,多維度保障租客的安全,同時也呼吁廣大租客給予企業理解與支持,苛責并不會解決問題,溝通和攜手同行,才能更快渡過難關。正如網上廣泛流傳的一句話所說,“無論是否被感染,每一個人都在這場災難里了”,這一次,我們需要一起共克時艱。如此來看,還是那句話,疫情當前,共度難關,只有攜起手才能實現利益最大化,否則只會得不償失,各方都將受到傷害。

專家也呼吁,穩定民生行業,一方面需要政府加大對長租企業的扶持力度,幫助更多長租企業應對疫情壓力;也應鼓勵長租企業發揮自身優勢,做出經營策略調整,讓行業穩步恢復;同時也需要業主與租客的理解與配合,無論是集體與個體多去貢獻責任與擔當,有助于安穩度過?;逼?,讓社會各界更有信心戰勝疫情。


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